Construir una casa desde cero es un proyecto distinto a una reforma: exige proyecto de arquitecto, licencia de obra mayor, estudio geotécnico del terreno y una obra que empieza literalmente en el suelo. El presupuesto varía mucho según la calidad, la ubicación y la complejidad de la parcela, pero estos son los rangos reales por los que se mueve el mercado.
Precio de construir una casa por calidad (2026)
| Calidad | Precio por m² construido | Casa de 120 m² | Casa de 180 m² |
|---|---|---|---|
| Básica / obra gris optimizada | 900–1.200 €/m² | 108.000–144.000 € | 162.000–216.000 € |
| Media | 1.200–1.600 €/m² | 144.000–192.000 € | 216.000–288.000 € |
| Alta | 1.600–2.200 €/m² | 192.000–264.000 € | 288.000–396.000 € |
| Lujo / diseño de autor | 2.200 €/m²+ | 264.000 €+ | 396.000 €+ |
Estos precios corresponden solo a la construcción de la vivienda. No incluyen el coste del terreno, que puede variar entre unos pocos miles de euros en zonas rurales y varios cientos de miles en el litoral o en grandes capitales.
Desglose de costes por fase de la obra
| Fase | % aproximado del presupuesto | Qué incluye |
|---|---|---|
| Proyecto y licencias | 8–12 % | Arquitecto, aparejador, tasas municipales, ICIO, estudio geotécnico |
| Cimentación y estructura | 20–25 % | Movimiento de tierras, cimentación, forjados, estructura |
| Cerramientos y cubierta | 15–20 % | Fachada, aislamiento térmico, tejado o cubierta |
| Instalaciones | 15–20 % | Electricidad, fontanería, saneamiento, climatización, acometidas |
| Acabados interiores | 20–25 % | Solados, alicatados, carpintería, pintura, cocina y baños |
| Urbanización exterior | 5–8 % | Vallado, accesos, jardín, pavimentos exteriores |
Qué necesitas antes de pedir presupuesto
- •Proyecto básico y de ejecución firmado por un arquitecto colegiado, obligatorio para solicitar la licencia de obra mayor.
- •Estudio geotécnico del terreno: condiciona el tipo de cimentación y puede variar bastante el presupuesto inicial.
- •Confirmación de que la parcela es urbanizable y tiene acceso a los suministros básicos (agua, luz, saneamiento) en el límite del solar.
- •Licencia de obra mayor del Ayuntamiento, que incluye tasas urbanísticas y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
- •Dirección de obra y coordinación de seguridad y salud, exigidas por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en toda obra nueva.
Plazos habituales de una construcción desde cero
Como referencia orientativa: proyecto y licencia (2–6 meses según la complejidad y el municipio), cimentación y estructura (2–3 meses), cerramientos y cubierta (1–2 meses), instalaciones y acabados (4–6 meses). En total, la fase de obra suele durar entre 10 y 16 meses una vez conseguida la licencia, sin contar los trámites previos.
💡 El terreno no es solo el precio de compra
Antes de comprar una parcela, verifica su clasificación urbanística, la edificabilidad permitida, si ya tiene los suministros en el límite del solar (si no, las acometidas pueden costar varios miles de euros extra) y si la pendiente o el tipo de terreno obligan a un movimiento de tierras importante.
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¿Es obligatorio un arquitecto para construir una casa?▾
Sí. La construcción de una vivienda de obra nueva requiere un proyecto básico y de ejecución firmado por un arquitecto colegiado, además de la dirección de obra durante la ejecución, exigidos por la LOE para poder obtener la licencia de obra mayor.
¿Qué garantías tiene una casa de obra nueva?▾
Se aplican los mismos plazos de la LOE que en cualquier edificación: 1 año para defectos de acabado, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad y 10 años para defectos estructurales. Si la construcción la ejecuta un promotor para la venta, además es obligatorio un seguro decenal que cubre los daños estructurales durante esos 10 años.
¿Compensa construir desde cero frente a comprar una casa ya hecha?▾
Depende del precio del suelo en la zona y de cuánto control quieras tener sobre el diseño. Construir permite ajustar distribución, calidades y eficiencia energética desde el inicio, pero implica plazos más largos y más gestión administrativa que comprar una vivienda ya terminada.